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福州三江口风险分析,警惕天量库存和学区炒作

2021年03月28日 11:32来源:未知手机版

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再来三江口板块分析,说完规划和网签情况,最后一篇对板块做一些后期走势分析。

警惕库存风险

先来看看目前三江口的库存情况:

1、滨江正荣府:共1985套,去化568套,安置房694套,剩余723套
2、榕城江上图:共639套,去化389套,剩余250套
3、中建香樟南岸:共596套,去化36套,安置房461套,公租房84套,剩余15套
4、三江岚隽:共373套,去化17套,安置房292套,剩余64套
5、大东海江山府:共3673套,未备案
6、龙湖景粼天著:共1467套,未网签
7、中梁星海天宸:共980套,未备案
8、中海锦江城:共1302套,去化19套
9、三江花语城:共224套,去化17套
10、三江理想城:共2026套,安置房1584套,全部网签
11、新榕金江郡:安置房2275套
12、远洋宗地2020-65号:99亩,预估1000套
13、泰禾福州湾:四期剩余256套

统计整体:后续可售房源9694套,安置房5390套,去化1200套左右。

区域例子:樟岚片区5个新盘,去化1019套,剩余4500套,安置房1531套。


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其中主要由于在于三江口后续有几大纯商盘上市,虽然市面不接受安商房,但是好歹减少了去化压力。目前看三江口反而会被纯商压垮,库存的累积不容忽视。

当然除了库存多之外,三江口几个高配比安商房后续的安置房也需要注意,比如樟岚片区有1500套,清富片区三江理想城就有1584套,而且该盘即将要交房。

对于三江口拿地的房企,后续面对安置房压价,商品房库存竞争,不知道作何感受。

警惕学区风险

聊完库存来看看目前的主打学区清华附中,最近网传了一些消息。

清华附中本部:划片正荣府,江上图,中建香樟南岸,三江岚隽,共3593户

岚湖小学二部:划片大东海江山府3673户

分析:首先对于网传的消息,目前没有正式划片,所以仅仅做个参考。如果是这样划片对这所新学校的发展需要有一定的注意,可能很多人觉得大部分都溢价买入这片区域肯定会重视教育。

但是不可忽视本部的四个楼盘,有三个是安商房,共1531安置房,对接价是13530元,就算加上货币补贴,成本也不过1.7W左右,对比现在不少楼盘卖到3W以上,差价巨大。对于近一半的拆迁户也入读本部,不知道这样的学校是否会被读成村小。

假如江山府划片二部,后续小升初对口本部,也会产生不小冲击。首先二部的师资教育是否有保证,还是仅仅挂个牌?

然后江山府3673套房源的天量盘,去化注定艰难,房源的价格很难想象还能与目前高溢价新盘匹配。假如出现大降价去化,必然也会影响学区后续的品质保障。

总的来说,如果仅仅因为学区而高溢价买入这个区域新盘,后续面对学区预期不行,安置房差价巨大,风险将非常大。

当然如果仅仅为了学区的名额,目前安置房和商品房的差价1w以上,是否更值得去购买拆迁户的房源?

警惕配建风险

再来聊聊三江口这个区位,虽然之前写了区域的规划,看上去也是满满一系列,但是一样存在不少风险。

目前看三江口的在建项目,与西北部的江南CBD类似,楼盘偏多,除了楼盘就是部分商业和景区。目前在建的办公楼只有:新区三江大厦、亚升投资总部。

虽然也传出不少企业有意向在这里盖总部大楼,但是目前看基本都是做个样子。这对于偏远新区而言,如果不去思考引入就业而是想着炒概念卖房,未来可能离鬼城真的不远。

警惕出行风险

除了配建问题外,区域主打1、6号地铁线,对于郊区盘虽然地铁帮助较大,但是不可忽视都出于地铁末尾站。虽然作为连接市区和滨海新城的桥梁,但是去两个区域的时间都非常久。

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